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业主委员会可以起诉谁?

1900年 | 浏览:1094次 2016-04-18 15:50:56 | 分享

专业解答

贵州谋道律师事务所 | 2016-04-18 15:50:56

1、业主委员会可以起诉的范围有哪些?

业主委员会可以以自己的名义提起诉讼,那么对提起诉讼案件的范围有没有限制?笔者认为,业主委员会提起诉讼案件的范围是有一定限制的,具 体有以下二个方面的限制:

(1)诉讼内容限制。国务院《物业管理条例?#33539;?#19994;主委员会是否可以以自己的名义提起诉讼没有作出规定,《浙江省物业管理条例》第十七条规定:“业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要,经业主大会的决定,可以以自己的名义提起诉讼”。根据上述规定,业主委员会提起诉讼,必须同时满足二个条件:

A、属于在物业管理活动中发生的纠纷;

B、为维护物业管理区域内业主共同权益的需要。关于前一个条件,在?#23548;?#20013;的理解分歧较大,新闻报道有较多的业主委员会就业主与开发商购房合同中开发商违约纠纷提起诉讼,该类诉讼,大多没有得到法院的支持。关于第二个条件,业主委员会提起诉讼,应?#27809;?#20110;全体业主的共同权益,而不是某部分或某个业主的利益,例如楼上业主装修不当,造成楼下业主漏水、业主占用楼梯或过道?#21344;?#36896;成同一单元其他业主通行障碍等等,均属于应该个案起诉的案件,不应由业主委员会提起诉讼,设立业主委员会以自?#22909;?#20041;提起诉讼这项制度的目的之一就是便捷诉讼,节省司法成本,可以个别提起的诉讼既没有必要?#23376;?#36825;个程序,业主委员会为个别业主权益提起诉讼承担的风险和成本?#24067;?#37325;了其他业主的负担。

(2)诉讼对象限制。业主委员会可以以自己的名义提起诉讼,但可以向哪些人提起诉讼,或者?#30340;?#20123;人损害了业主的共同利益,业主委员会可以向其提起诉讼对业主和非业主使用人损害其他业主、非业主使用人利益的,只规定业主委员会应当劝阻、制止,没有规定可以向其提起诉讼,从这条规定的内容分析,业主委员会不能向业主和非业主使用人提起诉讼,或者说业主委员会的诉讼对象是业主、非业主使用人以外的其他人。

因为业主委员会不具独立主体资格,仅是业主大会的执行机构,代表的是全体业主的利益而不是业主委员会的利益,?#28909;?#26159;全体业主的代表,当然就不能向作为全体中一员的某一个业主提起诉讼。业主委员会在诉讼中的非独立的诉讼代表人地位,?#33539;?#20102;它的诉讼对象不包括业主。

目前业主委员会的这种法律地位及其参与诉讼的现状,导致住宅小区或其他非住宅物业在?#23548;?#36816;作中,存在着很多问题。

2、业主委员会能起诉业主吗?

?#30701;?#20363;》规定的业主委员会的对外职责为选聘及监督物业公司,配合有关机关做好社会治安工作,并规定其不得从事与物业管理无关的活动。这其实是对业主委员会民事主体资格的规定,因为业主委员会代表全体业主利益,并由业主大会选举产生,故其行为的效力将及于全体业主,且业主委员会每一委员以业主委员会名义所实施的行为,根据表见代理的原则,也将由业主委员会承担责任。所以,为保护全体业主的合法权益,业主委员会如果从事了?#30701;?#20363;?#26041;?#27490;的行为,其行为将可?#21592;?#35748;定为无效。

关于诉讼主体资格,?#30701;?#20363;》未做明确规定,笔者认为,业主委员会有权代表全体业主进行诉讼,而无需由业主大会对每个个案单独授权。但是,当业主委员会拟作为原告提起诉讼时,应?#26085;?#24320;业主大会或业主代表大会讨论是否起诉。

另外,关于业主委员会能否起诉业主的问题,如上海市的做法是,如果特定业主违反了业主公约,损害了全体业主或大多数业主的利益,业主委员会可以作为原告,以该特定业主为被告,提起诉讼。笔者认为此规定较合理,但与?#35772;?#23545;应的,特定业主亦应有权起诉业主委员会。

我来补充回答这个问题:

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